瑞稼地产：公司由原链家管理层和一批资深员工创立，皆为行业从业多年的专业老员工，有近一半员工从业时长在5年及以上，对各版块房源较为精通专业。带队人员皆为链家优秀管理人员，在链家期间的成绩皆名列前茅。公司价值观其中之一就是以身作则，该价值观主要是针对每一个瑞百的管理者，每一个上级都要比下级更努力，用自己的切实行动去影响身边每一个伙伴。我们每个月服务近百名业主及客户完成买卖或租赁交易，一直保持0投诉，希望我们的专业能为您提供满意的服务。

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房屋中介公司怎么开，开房产中介公司流程的流程以及需要什么手续呢？

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上海市2018年首次土地出让即选择位于青浦、崇明及宝山等地的3宗租赁地块，成交总价约为5.38亿元。深圳在近日公告挂牌出让的4宗居住用地中，3宗用于建设全年期自持租赁住房。北京（楼盘）则在日前出让位于丰台、朝阳、密云的限价宅地，成交总价达97.175亿元。业内人士表示，在楼市持续调控背景下，2018年一线城市的土地供应将维持上年供应规模，但在加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的总体趋势下，租赁用地、共有产权房用地等会加大供应。
沪深陆续出让租赁地块
1月3日，上海市2018年首次土地出让即选择3宗租赁地块，其中，青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块成交价为1.6047亿元，竞得人为上海盛青房地产发展有限公司，崇明区长兴镇G9CM-0901单元（局部调整）12-04地块成交价为9297万元，竞得人为上海长兴岛置业有限公司，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块成交价为2.8446亿元，竞得人为深圳市中集产城投 资发展有限公司。
上海在日前召开的促进房地产市场健康发展联席会议称，2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度，到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。据统计，2017年，上海已推出租赁住房用地29块，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。而本月内还将有来自杨浦、松江和静安的多幅租赁住房用地出让，其中杨浦区平凉社区03F3-02地块，将成为上海首幅位于内环内的租赁住房用地。
深圳日前公告4宗居住用地使用权挂牌出让，分别位于龙岗和坪山，其中3宗用地用于建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房及商业用房在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许di押但di押金不得超出合同地价与建筑物残值之和。根据公告，上述4宗用地将于2018年2月1日进行出让，起拍总价19.98亿元，总建面达25万平方米。据了解，这是深圳2017年11月出让首宗租赁住宅用地后，再次尝北京“开闸放水”趋势延续

瑞银首席中国经济学家汪涛对房地产领域的有自己独到的见解，“今年不可能出台（房产税），因为如果房产税出台，要通过人大会议三审，现在还没有交到人大会议上，如果要经过这三审一般来说需要两年。”
同样，房地产究竟有没有泡沫，这是一个有争议的话题，她认为，现在租金收益率比较低，房地产主要靠价格上升；同时，房价和人们的可支配收入之间的差距越来越大，从这些方面考虑，似乎很难说它没有泡沫。“但是如果看整个居民部门的杠杆率，那比起美国是差远了，最近一两年借贷也在增加，但是毕竟不是最主要的，从存量上来说量并不是很大，所以又说好像说不太清楚。”
对于房地产投资，她表示从来都不敢说不要投房地产，她说房地产做为灰犀牛主要是从宏观经济的角度。“如果看房地产开发商的话，你就会发现他们在过去的三年、四年其实都在逐渐退出或者改变他们的方式。也就是说他们意识到大量的资金投向这个行业，回报率已经在下降。所以他们或者转战海外或者去做别的行业，已经在重新配置资本。”
我觉得政策不会对房地产突然带来一个大幅度的、短期的影响，我们也认为房产税今年不可能出台。
房地产究竟有没有泡沫
房地产是不是有泡沫或者说是不是有问题，总是一个非常有争议的话题。很多人指一方面的证据说有泡沫，另外一部分人说没泡沫，然后说你那些想法都不对，因为我们国情很特殊。所以我觉得这确实是一个有争议的话题。但是我就想从几个方面去考虑这个问题，首先有没有泡沫，可以从很多方面去考虑，比如说租金收益率。大家都知道其实租金收益率是比较低的，现在房地产主要靠价格的上升。另外一个，尤其在大城市、一线城市，房价和人们的可支配收入之间的差距是越来越大。从这些方面考虑，似乎很难说它没有泡沫。但是不能全国一概而论，可能还是有区域性的差别。
但是从另外一个角度，如果看整个居民部门的杠杆率，那比起美国是差远了，比起美国次贷危机之前也差远了。虽然俺们房价高，但都是俺们自己的钱，最近一两年借贷也在增加但是毕竟不是最主要的，从存量上来说量并不是很大，所以又说好像说不太清楚。
房地产今年要看政策
其实今年房地产的走势相当程度上还是取决于政策，现在讨论的政策有很多，包括最近国家又调整了棚改的今年目标580万套 ，这个比原来想象的要多了一些。原来去年年初的时候说未来三年是每年500万套，现在又上调了一点，所以大家就觉得，这是一个正面的影响。另外包括现在在做一些公租房的试点，包括一些集体用地怎么去纳入到城市住房建设这些试点，大家觉得这也有一些正面的作用。
但同时呢，我们也在热议房地产税，包括信贷紧缩。其实政策给的信号不是特别一致，不同的政策根据不同城市不同情况有所不同。这样一个情况下，我们觉得总体来说中央对房地产的政策应该也是避免大起大落，不会大收大放，逐渐出台因城施策这样一个方向。今年不可能出台（房产税），因为如果房产税出台，要通过人大会议三审，现在还没有交到人大会议上，如果要经过这三审一般来说需要两年。如果今年人大把房产税列在立法的日程表上，那么可能后年就会出来。我们现在还没有看到它放在立法这个日程上，因此今年出来的可能性极小。我们判断今年不会出并不是说政府改变它的想法，而是说立法它有一个过程，它的这个落地政策也有一个过程。

一、2017年楼市回顾
2017年全国商品房销售可能再创历史新高。2017年1-11月，全国商品房销售面积14.66亿平方米，同比增长7.9%，占2016全年销售面积的93.1%；销售金额11.55万亿元，同比增长12.7%，占2016全年销售金额的98.2%，2017年全国商品房销售面积和销售金额均可能再创历史新高。2017年全国楼市销售好于预期除了2015-2016年地产小牛市大幅降低了主要城市的商品房库存之外，还有一个至关重要的原因是2017年三四线楼市的“超预期”向好。2016年“930新政”后，市场普遍预期一二线会走弱，三四线也难有起色，但诸如扬州、徐州和泉州等三四线城市房价恰恰是在“930新政”前后出现了快速上涨，主要原因可能是新政后核心城市“限购限贷”带来的“溢出效应”和2015-2016年一二线房价大幅上涨造成的“价值洼地效应”，部分三四线城市还可能受益于棚改货币化。
2017年3-11月全国住宅累计销售金额同比增速回落速度持续慢于住宅累计销售面积同比增速可能意味着2017年全国商品住宅均价仍维持温和上行态势。2016年4月后，全国商品住宅销售金额累计同比增速和全国商品住宅销售面积累计同比增速均见顶回落，但从2017年3月开始，前者回落速度持续慢于后者，截至2017年11月，全国商品住宅销售金额和销售面积的累计同比增速分别为9.9%和5.4%，二者之差从3月的3.3%扩大至4.5%，这可能意味着2017年全国商品住宅均价仍维持温和上行态势。如果简单用销售金额除以销售面积来代表销售均价，也可以得到基本相同的结论。2017年住宅价格上升除了上述提到的三四线房价“超预期”上涨之外，还可能与一二线城市房价整体比较坚挺密切相关。2017年以来，虽然京沪深一线城市房价在“四限”政策影响下“房价数据”有所回落，但武汉、南京和郑州等二线城市房价仍然比较坚挺，长沙、成都和济南等“二线新秀”呈现出“逆势上涨”态势。随着深度城市化的加速推进和大都市圈的日益形成，一线和部分二线城市在承接人口与享受产业规模效应等方面可能会继续受益。与之相对的是，2017年三四线楼市的快速崛起可能使部分三四线城市已被过度炒作，2018年三四线城市房价料将开始分化，那些过度投机且不符合“房住不炒”基本思想的城市房价或将面临一定的下调压力。
2017年土地市场比较“异常”，有限价、高门槛、租赁地等各种“土地新政”相互交织。2017年中国土地市场相对于商品房市场表现出明显的“异常化”特征。一般情况下，土地购置会滞后于商品房销售3-9个月见顶回落，滞后期最长也不过15个月，如2009年11月商品房销售面积累计同比达到53%后开始下行，而后土地购置面积累计同比延续了15个月的上行后于2011年2月触顶回落，2007年和2013年土地购置滞后于房屋销售的期限分别只有5个月和9个月。本轮商品房销售面积累计同比已在2016年4月见顶回落，但截至2017年11月的土地购置面积累计同比却“逆势”上行了至少19个月，与历史经验明显相悖。土地市场的这种“异常化”表现与本轮地产周期的特质密切相关。2015年启动的本轮地产牛市超出了很多开发商的预期，在“2012年是地产黄金十年的拐点”和2013-2014年地产熊市的背景下，不少开发商对楼市前景比较迷茫，也就大幅减缓了拿地步伐。随着2015-2016年前三季度楼市超预期向好，开发商的土地储备开始快速下降，拿地补库成为许多开发商的“当务之急”，这也是2016年一二线城市“地王”随处可见的重要原因。
“930新政”后，随着一二线加速“四限”和加大租赁房用地出让力度，部分开发商开始转向三四线城市疯狂拿地补库，2015-2016年地产销售回款为这些开发商拿地提供了较为充裕的现金流支持。2016年底开始，国家陆续出台了一系列限制房企融资的政策措施，这对开发商的融资、毛利和经营等都产生了重大影响，部分房企试图通过“做大规模”的方式来实现融资便利性和收益可得性，不少开发商开始“逆势扩张”，不断加大在一二线和重要三四线城市的拿地力度。因此，2017年土地市场与销售市场的背离背后恰恰反映了开发商对储备土地的追逐，尤其是对优质城市稀缺土地的渴求。2017年土地市场的第二个“异常”表现是土地成交楼面价与溢价率之间的持续背离。2017年5月后100大中城市成交土地的楼面价基本维持稳中有升态势，这反映了房企仍有一定的拿地补库需求，但与此同时，成交土地的溢价率却开始趋势性下行，二者在历史上长期同涨同跌的趋势被打破。楼面价与溢价率持续背离的原因不完全是土地起拍价格的提高，还可能在一定程度上反应了“土拍新政”的影响，比如，2017年诸多一二线城市实行了“有限价，报自持”的土拍政策，上海等城市还新推了大量“纯租赁用地”，这些地价普遍较高的一二线城市的推地力度的加大也会在一定程度上造成平均楼面价与平均溢价率之间的背离。因此，看似“异常”的2017年土地市场恰恰反映了当前楼市的主要矛盾，土地出让面积与房屋销售面积的背离说明开发商对拿地补库的强烈需求，楼面价与溢价率的背离说明中国房地产的长效机制正在逐步建立，“房住不炒”的基本思想正在得以落实，楼市正在朝着健康化的方向迈进。
2018前瞻 2018：分化加剧的中国宏观经济
张明：如果增长效率仍在下降，那么经济企稳的背后，无非是投入了更大规模的资源；唯一真正提振增长效率的指标，只有重大的结构性改革。
2017年是房地产行业集中度大幅提高的一年。受“四限”和长效机制的影响，“后黄金”时代的房地产行业开始急剧分化，部分房企试图通过“做强做大”的方式来实现绝对收益和保证融资顺畅，还有一些中小房企为了规避过高的地价风险和过严的政策限制而选择区域深耕或收缩转型。CRIC数据显示，2017年1-11月，碧桂园已实现销售金额5300多亿元，同比增长86%，万科和恒大前11个月累计销售金额均突破4500亿元，同比增幅分别为38%和36%。2017年1-11月有14家房企销售金额突破1000亿元大关，比2016年1-11月多了4家。TOP5、TOP10和TOP20的销售金额占比分别高达17.7%、24.8%和33.1%，比2016年1-11月高出4.3%、5.3%和6.8%，TOP5、TOP10和TOP20的销售面积占比分别高达12%、15.9%和20.6%，比2016年1-11月高出2.1%、2.7%和3.7%，其中碧桂园前11个月销售面积突破了5800万平方米，恒大和万科销售面积均超过了3000万平方米，2017年1-11月销售面积超过500万平方米的房企数量高达27家，比2016年1-11月激增了11家。土地市场方面，2017年1-11月，TOP100合计新增货值10.47万亿，比其同期销售金额高出70%，TOP10房企新增货值高达5.7万亿，超过了TOP11-100房企之和。综合销售和拿地情况来看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30和TOP31-50房企2017年1-11月的新增货值均大于其销售额，随着这些土地逐渐开发入市，房企的行业集中度可能继续提高，年销1000亿元以上的房企数量或将继续增加。
二、2018年楼市展望
2016年“930新政”后，中国楼市逐渐进入“政策市”，四限、因城施策、长效机制和诸多房企融资限制等调控政策对房地产市场的影响越来越大。展望2018年，在中国经济总体韧性较好的背景下，上半年楼市调控政策料将难以出现实质性松动，甚至不排除“四限”政策向三四线城市继续扩容的可能性。在楼市和金融双双被严监管之下，预计2018年房地产销售或将出现一定幅度下行，但考虑到部分一二线城市库存较低，那些受益于深度城市化和都市圈化的优质城市房价料将难以出现大幅下行。
“分化”料将仍是2018年楼市的基本趋势。随着一二线对三四线“溢出效应”的逐渐减弱和三四线前期积累的购房需求的大量释放，2018年三四线城市房价可能面临较大分化。经过2016-2017年开发商大量拿地补库，房企对土地的渴求程度有所下降，随着三四线城市逐渐走向分化，开发商的拿地诉求可能主要转为一二线城市和销售向好的优质三四线城市。考虑到近两年拿地对前期销售回款的大量耗散，在房企融资难以出现实质性放松的情况下，销售回款料将仍是支撑其拿地扩张的主要现金流来源（2017年4月后，定金、预收款和按揭款等其他资金来源占开发商所有资金来源的比重持续高于50%，其中定金和预收款占比持续高于30%）。随着公司债从2018年开始集中到期，房企在较大资金需求和较高地价压力下料将逐渐从传统招拍挂拿地转向并购等方式获取开发土地；2016-2017年新增的大量“高成本”土地和主要核心城市的“低库存”都会在一定程度上催生2018上半年的新开工和施工需求。当前，整体环境对大中型房企相对有利，2018年房企的行业集中度可能会继续提高，开发商之间的分化或将继续加快。
随着中国经济发展模式逐渐向“高质量”转型，传统的“政府卖地-房企开发-居民加杠杆”模式难以为继，建立以租赁房为代表的房地产长效机制已经势在必行。在此背景下，2018年或将真正开启“主要一二线城市租售并举”和“其他城市延续传统开发”的楼市新时代。北京、上海、深圳等城市在未来5年或“十三五规划”中都有比较明确的租赁房建设规划，2017年上海至少出让了15宗租赁用地，总建面超过100万平方米。除12个试点城市外，湖北、云南、山东、辽宁等多个未被列入试点的城市也出台了保障租赁和探索“租售同权”的政策措施，中信银行、建设银行、中国银行等多家银行开始进军租赁房市场，万科、保利、龙湖、旭辉等多家房企已建立了自己的长租公寓品牌。毋庸置疑，从2016年12月9日的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”到2017年12月8日的“加快住房制度改革和长效机制建设”，“租售并举”已然上升到住房制度层面，未来必将会有一揽子长期化且系统化的制度性安排，作为与长效机制相配套的土地改革和财税改革等相关政策料将加速出台，租赁房市场方兴未艾。

自中央确定“房住不炒”的调控基调后，政策调控频繁出现在全国各地。据统计，2017年全国共有110个城市累计发布250多次调控政策，调控手段包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息等。与之前不同的是，国家这一轮调控在给买卖市场降温的同时，还加大了对租赁市场的扶持力度，在市场供给、土地出让条件上都为住宅租赁市场开了“绿灯”。
从土拍规则升级，到首批12个开展住房租赁试点的城市以及13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，再到各地增加租赁住房土地供应、部分房企实现资产证券化等等，无不预示着2017年房地产市场格局的深刻变化。
随着租赁市场的政策红利逐渐落地，各路房企资本密集布局，租赁市场正在受到前所未有的关注度。虽然政府支持力度空前，但是目前租赁市场气氛未见明显活跃。当然，这其中不管是政策细则的制定还是房源的建设都需要一定的缓冲时间。但大量利好政策“喂食”租赁市场供求端的同时，还应该关注市场需求能否及时消化这一轮爆发式增长的租赁房源。市场思维观念的转变与否，以及规模化、规范化、标准化的租房产品带来的租金上涨是否能够让租客所承担等，都是影响租赁市场未来增长空间上限的重要因素。
高速发展的城市化进程给广州这样的一线城市带来了大量的外来人口，外来人口涌入带来了住房、教育、医疗等一系列需求，而我国户口制度决定了只有成为“城里人”才能更加充分地享受社会福利，因此就目前而言，租房并不能给予城市新居民较多的安全感。
传统的思维观念也是分化买卖市场与租赁市场的重要因素。在我国，不管是在城市还是农村，对房子都有着绝对的执念。例如，房子已经成为当下成家立业的必要条件，每逢年底结婚旺季，住宅交易市场中都不乏购置新房的消费者，坊间甚至笑称“丈母娘推高了中国房价”。
在租赁利好政策不断的同时，如何挖掘市场租赁需求同样刻不容缓。租赁市场的健康发展必须是供给需求双向发展的，如果只注重供给，大量的房企在短时间内涌入住宅租赁市场，很有可能带来并不能与当下市场需求吻合的租赁产品，导致市场“消化不良”。